مسکن، پربازده‌ترین سرمایه‌ گذاری در ایران

روزنامه اعتماد: بررسی عملکرد املاک و مستغلات با سایر سرمایه‌گذاری‌ها شامل دلار، سکه، سهام، اوراق مشارکت و نیز تورم تاثیر حضور املاک و مستغلات در سبد دارایی سرمایه‌گذاران در سال‌های ١٣٧١ تا ١٣٩٢ نشان می‌دهد که در این مدت بازده املاک و مستغلات یعنی زمین و مسکن به نسبت سایر دارایی‌ها بیشتر بوده است. اما از نظر ریسک، زمین بیشترین میزان ریسک را داشته است. ریسک مسکن نیز از اوراق مشارکت، دلار و سکه بیشتر بوده است.

 

طی دهه گذشته همواره بیش از ٢٠ درصد نقدینگی کشور در این بخش فعال بوده است. همچنین برآوردها نشان می‌دهد که طی سه دهه گذشته حدود ٣٤ درصد نقدینگی وارد شده به بخش مسکن به انگیزه تقاضای سرمایه‌‌ای و ٦٦ درصد با هدف برآوردن نیازهای مصرفی وارد بازار مسکن شده است.

 

بررسی که وزارت اقتصاد و دارایی از سبد دارایی سرمایه‌گذاران در بخش‌های مختلف اقتصاد انجام داده، نشان می‌دهد لحاظ عملکرد سرمایه‌گذاری مسکن پس از اوراق مشارکت بهترین وضعیت را دارد و بدترین عملکرد نیز به دلار تعلق دارد. علت این امر را می‌توان به نظارت و کنترل بانک مرکزی بر قیمت دلار نسبت داد. سرمایه‌گذاری به مفهوم ساده و فراگیر عبارت است از به تعویق انداختن مصرف فعلی برای دستیابی به مصرف بیشتر در آینده. سرمایه‌گذاری را می‌توان یکی از ارکان اقتصاد کشورها دانست. همواره فرصت‌های جذاب سرمایه‌گذاری در ایران که بخش زیادی از سرمایه‌های جامعه به سمت آن سرازیر می‌شود؛ سرمایه‌گذاری در بخش زمین و مسکن یا املاک و مستغلات است.

 

در چهار دهه گذشته بخش املاک و مستغلات همواره یکی از مهم‌ترین بخش‌های اقتصاد ایران بوده است و نقش عمده‌ای در تولید ناخالص داخلی، اشتغال و سرمایه‌گذاری داشته و به عنوان محرک بسیاری از فعالیت‌های اقتصادی عمل کرده است. براساس آمار بانک مرکزی، سهم بخش مسکن از کل سرمایه‌گذاری کشور در برنامه سوم و سه ساله اول برنامه چهارم توسعه به طور متوسط برابر با ١٩ و ٢٣ درصد بوده است. در حالی که بخش کشاورزی و صنعت و معدن در این برنامه‌ها به ترتیب ٥ و ١٩ درصد از کل سرمایه‌گذاری را به خود اختصاص داده‌اند.

 

چند دلیل اصلی برای در نظر گرفتن املاک و مستغلات به عنوان یکی از روش‌های سرمایه‌گذاری مطرح شده است.

 

با تخصیص بخشی از سبد دارایی به املاک و مستغلات ریسک کل سبد دارایی (پرتفوی) کاهش می‌یابد، داشتن بازده مطمئن یا بیشتر از نرخ بدون ریسک از دیگر دلایل اهمیت این بخش است. ایجاد مصونیت در برابر افزایش یا کاهش قیمت‌ها، یکی از مزایای عمده املاک و مستغلات، مصون‌سازی سرمایه‌گذار در باره افزایش قیمت‌هاست، جریان نقدی ناشی از سرمایه‌گذاری در املاک و مستغلات، سرمایه‌گذاران را در برابر افزایش قیمت‌ها ایمن می‌کند.

 

یکی از مزیت‌های سرمایه‌گذاری در املاک و مستغلات جریان‌های نقدی است که این سرمایه‌گذاری ایجاد می‌کند، سرمایه‌گذاران می‌توانند انتظار داشته باشند که این درآمد نقدی هر سال حداقل به اندازه تورم رشد کند.

٣٠ درصد نقدینگی جذب مسکن شد

 

بخش زمین و مسکن همواره یکی از مهم‌ترین بخش‌های اقتصاد ایران بوده است. آمار حساب‌های ملی نشان می‌دهد که سهم قابل توجهی از تولید ناخالص داخلی مربوط به بخش مسکن است به طوری که در ٢٠ سال اخیر سهم متوسط این بخش از تولیدناخالص داخلی کشور حدود ٥ درصد بوده است.

 

سهم بخش مسکن از کل سرمایه‌گذاری اقتصاد کشور بین ٢٠ تا ٤٠ درصد است. بخش مسکن در غیاب بازار سرمایه کارآ ٢٠ تا ٣٠ درصد نقدینگی جامعه را به خود اختصاص داده است. نقدینگی مزبور بنا بر ماهیت تقاضای موجود در بخش مسکن به تقاضای مصرفی و سرمایه‌ای قابل تقسیم است. طی دهه گذشته همواره بیش ‌از ٢٠ درصد نقدینگی کشور در این بخش فعال بوده است. همچنین برآوردها نشان می‌دهد که طی سه دهه گذشته حدود ٣٤ درصد نقدینگی وارد شدخ به بخش مسکن به انگیزه تقاضای سرمایه‌‌ای و ٦٦ درصد با هدف برآوردن نیازهای مصرفی وارد بازار مسکن شده است.

سبد دارایی در بازارهای موازی

 

همواره بخش عمده‌ای از ثروت افراد جامعه به سمت سرمایه‌گذاری در اوراق بهادار سرازیر می‌شود. بازارهای مالی این امکان را برای شرکت‌ها و دولت‌ها فراهم می‌کند تا بتوانند از طریق فروش اوراق بهادار نیازهای خود را برطرف کنند.

 

سرمایه‌گذاران نیز از طریق خرید اوراق بهادار بازده و رفاه خود را افزایش می‌دهند. در حال حاضر بازار بورس اوراق بهادار اکثر کشورها هسته مرکزی بازار سرمایه است و سالانه مبلغ هنگفتی از سرمایه‌های سرگردان را به سمت واحدهای مولد و فعال جامعه هدایت می‌کند. بازار بورس در چارچوب مکانیزم مشخصی می‌تواند باعث ایجاد سرمایه و هدایت آن به سمت واحدهای فعال و مولد شود و نیز سبب افزایش تولید، کنترل تورم و مشارکت مردم در تامین سرمایه مالی در واحدهای صنعتی و سهیم شدن آنها در مالکیت شرکت‌ها، افزایش تعهد و کارایی مدیران و سرانجام افزایش رشد تولید ناخالص داخلی می‌شود.

 

در زمان‌های گذشته از طلا به عنوان پول استفاده می‌شد. طلا دارای ویژگی‌هایی است که آن را تبدیل به کالای واسطه‌ای مطلوبی می‌کند.

 

طلا کمیاب و بادوام است. طلا ذاتا با ارزش است چراکه زیباست و کاربرد زیادی در صنایع مختلف دارد. در کشورهایی که ارزش پول به دلیل تورم مداوم کاهش می‌یابد؛ مردم برای جلوگیری از زیان‌های ناشی از تورم دارایی‌های خود را به صورت واقعی پس‌انداز می‌کنند. یکی از این نوع دارایی‌ها که قابلیت نقدشوندگی بالایی نیز دارد طلاست که در ایران همواره به عنوان پس‌اندازی مطلوب در جامعه با استقبال روبه‌رو بوده است.

 

سرمایه‌گذار در ارز نیز یکی دیگر از فرصت‌های سرمایه‌گذاری است. علل نگهداری ارز را می‌توان به دو دلیل دسته‌بندی کرد؛ یکی نگهداری ارز به عنوان تقاضای معاملاتی و دیگری به عنوان تقاضای سفته‌بازی و نگهداری آن در سبد دارایی افراد. این نوع تقاضا را می‌توان ناشی از مقبولیت بین‌المللی این نوع دارایی و دادو ستد آن در بازارهای گوناگون دانست.

 

اوراق مشارکت، اوراق بهادار با نام و بی‌نامی است که به موجب قانون یا مجوز بانک مرکزی به قیمت اسمی مشخص برای مدت معین منتشر می‌شود و به سرمایه‌گذارانی که قصد مشارکت در اجرای طرح‌های عمرانی- انتفاعی دولت مندرج در قوانین بودجه سالانه کل کشور و طرح‌های سودآور تولیدی، ساختمانی و خدماتی را دارند واگذار می‌شود. علاوه بر این بازپرداخت اصل اوراق در سررسید و پرداخت سود علی‌الحساب در مقاطع معین از سوی ناشر تضمین شده و خرید و فروش آن در بانک عامل یا بورس اوراق بهادار مجاز است. سود نسبتا بالا و کم ریسک بودن اوراق مزبور و نیز نقدشوندگی بالای این اوراق موجب گسترش سرمایه‌گذاری افراد در این اوراق شده و سرمایه‌گذاری در این اوراق را با استقبال فراوانی مواجه کرده است.