صدور بخشنامه علیه خانه‌ های خالی در تهران

معصومه اصغری در روزنامه شرق نوشت: تهران خانه زیاد دارد؛ خانه‌های خالی هم زیاد دارد؛ خانه‌هایی که مالکانشان آنها را در آب‌نمک گذاشته‌اند تا نهایت استفاده را از ملکشان ببرند؛ اما آیا معلوم است که چند تا خانه، چند سال خالی می‌ماند و این خالی‌ماندن چه به روز تهران و تهرانی‌هایی که خانه ندارند یا اصلا ربطی به خانه‌داشتن یا نداشتن ندارند، می‌آورد؟

 
وزیر مسکن در سال‌های گذشته بارها موضوع خانه‌های خالی در تهران را به‌ عنوان پدیده‌ای مسئله‌دار برای تهران و شهرهای بزرگ، مطرح کرده است و در دیداری که با شورای شهر تهران داشت نیز این موضوع را پیش کشید تا مدیریت جدید شهری را به این موضوع حساس کند.
 
وزیر راه‌وشهرسازی تعداد خانه‌های خالی در تهران را بیش از ۵۰۰‌ هزار واحد اعلام کرد و گفت در چهار سال گذشته، ۷۶۰‌ هزار پروانه برای ساخت واحدهای مسکونی صادر شده است که تعداد زیادی از آنها در فهرست همین خانه‌های خالی رفته‌اند. او می‌گوید استقبال از بازار خانه‌های خالی و نگه‌داشتن املاک برای سود بیشتر، کساد است و در توضیحی گفت: این روش درآمد از بازار مسکن در آینده بازاری نخواهد داشت؛ چراکه ما با شهری مواجه هستیم که ۵۰۰‌ هزار خانه خالی دارد و این نشان‌دهنده نبود تعادل‌ وحشتناک در شهر است.
 
او با نگاه امیدوارانه به همکاری خود با شهردار و شورای شهر جدید، گفت: «تحولات مثبت آینده در ارتباط با شورا و شهرداری امیدوار‌کننده است و می‌توانیم بر آن تمرکز کنیم.
 
درعین‌حال، اگر شهرداری همان روند قبلی را ادامه داد و تمایل به فروش شهر داشت، باید بگویم مشتری برای این تخلفات دیگر مثل قبل وجود ندارد؛ همچنان که در سال‌های ۱۳۹۳ تا ۱۳۹۵ شاهد استقبال‌نکردن مردم از خرید خانه بودیم».
 
آخوندی به مطالعات انجام‌شده در شهر تهران اشاره کرد و گفت: حدود ۳۰‌ هزار خانه خالی تنها در منطقه یک تهران وجود دارد و این غیر از واحدهایی است که در دست ساخت هستند و درعین‌حال باید گفت تعداد درخور توجهی از خانه‌های خالی تهران در منطقه ۲۲ است.
 
آخوندی از شرایط نابرابر عرضه و تقاضای صدور پروانه و ساخت مسکن و تقاضای مسکن در تهران و مناطق خاص آن در سال‌های گذشته گفت و افزود: عمدتا این مسئله به رفتار شهرداری تهران بازمی‌گردد؛ در حقیقت وقتی شهرداری اداره شهر را با اداره یک بنگاه اشتباه گرفته، افراد به سمت سوداگری حرکت می‌کنند.
 
بر اساس این گزارش، همان‌طور که درباره تعداد خانه‌های خالی در تهران اختلاف‌نظر وجود دارد، درباره نحوه سرشماری آنها هم اختلافی جدی وجود دارد. رقمی که برای خانه‌های خالی در کل کشور در سرشماری قبلی (سال ٩٠) اعلام شده بود، یک‌میلیون‌و ٦٦٣‌ هزار واحد بود؛ اما این رقم در سرشماری سال ٩٥ به دو‌‌میلیون‌و٥٨٧‌‌هزارو ٦٠٧ واحد رسیده است و سهم تهران با فاصله از کلان‌شهرهای دیگر، بیش از ٩ درصد است.
 
در سال ٩٠ در تهران بیش از ٣٢٧‌ هزار واحد خالی ثبت شده بود که این رقم در سال ٩٥ به بیش از ٤٩٠‌ هزار واحد خالی رسیده است و حالا در نیمه سال ٩٦، وزیر راه‌و‌‌شهرسازی رقم ٥٠٠‌ هزار را اعلام می‌کند و این  یعنی این بازار هنوز روند رو به رشد مطلوب خود را طی می‌کند.
 
بر اساس این گزارش، در سال‌های گذشته شورا و شهرداری تهران اقداماتی را برای کنترل احتکار خانه در تهران انجام داده بودند که به سرانجام نرسیده بود؛ از آن جمله طرحی بود که شورای دوم در سال ٨٦ تصویب کرد و شورای سوم آن را در سال ٨٧ اجرائی کرد تا خانه‌های خالی در تهران را شناسایی کند و از آنها عوارض دریافت کند. این طرح حدود یک سال اجرائی شد؛ اما در پایان سال ٨٧ با دستور دیوان عدالت اداری متوقف شد.
 
بر اساس طرح نیمه‌اجرا‌شده در سال ٨٧، تهران حدود ۳۰۰‌ هزار واحد مسکونی خالی داشت که اگر این آمار درست باشد، با آمار امروز وزیر مسکن یعنی ٥٠٠‌ هزار واحد، باید عدد بسیار بیشتری باشد. در مصوبه شناسایی و اخذ عوارض از خانه‌های خالی از سکنه، قرار بود با همکاری سازمان‌های شهری مانند شرکت آب‌وبرق، راه‌های قانون گریزی را ببندند و خانه‌ها شناسایی شوند. حمزه شکیب، رئیس کمیسیون عمران شورای سوم، در توضیح دلایل نقص در این طرح، گفته بود: «باید قبل از تصویب هر مصوبه‌ای سازوکارهای اجرائی آن را مشخص کرد تا مصوبه بتواند عملیاتی شود؛ درحالی‌که برای مصوبه اخذ عوارض از خانه‌های خالی از سکنه، هیچ راهی برای شناسایی این خانه‌ها در نظر گرفته نشده است.
 
مگر می‌شود با استفاده‌نکردن از برق یا بدون پرده‌بودن ساختمانی، پی به خالی‌بودن آن برد؟ مردم برای نپرداختن عوارض‌، یخچالی در خانه خالی خود قرار می‌دهند تا مصرف برق داشته باشند یا پرده‌ای به پنجره‌ها نصب می‌کنند تا خانه خالی از سکنه به چشم نیاید. نباید کاری انجام دهیم که مردم قانون‌گریزتر شوند؛ چراکه هم‌اکنون نیز برخی مردم از قانون ‌گریزان هستند.
 
محمد سالاری، عضو شورای شهر تهران، درباره این موضوع می‌گوید: مسئله عرضه و تقاضای خانه‌های خالی در همین شرایط همچنان ادامه دارد؛ اما برداشت ما و وزیر مسکن در دولت این است که رکود در این بازار هم بیشتر خواهد شد. او درباره دلایل این روند و نحوه برخورد با مالکان این خانه‌های خالی هم گفت: واقعیت این است که شهرداری تهران در سال‌های گذشته تکالیف مرتبط خود با این موضوع را انجام نداده است. در طرح تفصیلی که ابلاغ هم شد، باید در سامانه شهرسازی که هوشمند هم است، نرم‌افزاری قرار می‌داد تا هر تعداد از بارگذاری‌ها اعلام شود و در سقف بارگذاری‌های هر منطقه، این موضوع اعلام می‌شد.
 
باید هر ماه یا هر سال میزان و سقف پروانه‌های صادرشده اعلام می‌شد تا اگر از آن سقف و حد مجاز گذشتند، آن نرم‌افزار به شکلی خودبه‌خود صدور پروانه را قفل می‌کرد. او می‌گوید نه‌تنها این روند طی نشده، بلکه رویکرد درآمدزایی را پیش گرفته‌اند و هر منطقه به هر میزان متقاضی داشته است، پروانه صادر کرده‌اند. سالاری می‌گوید در این سال‌ها بارها شاهد بودیم که میزان صدور پروانه یک منطقه به نسبت سهم آن منطقه در سال‌های پیش‌رو بیشتر بوده است، اما توجهی نشده است.
 
این عضو شورای شهر تهران با اشاره به برنامه‌های دولت برای کنترل خانه‌های خالی در تهران تصریح کرد که چنین برنامه‌های چندجانبه‌ای باید اجرائی شوند؛ چه اینکه طرح مالیات بر خانه‌های خالی باید با وزارت اقتصاد هماهنگ شود. وزارت اقتصاد طرح جامع مالیات را دو سال قبل به مجلس داد که مجلس هم رد کرد؛ در بخشی از آن طرح برای خانه‌های خالی هم مالیات دیده شده بود تا به شکل تصاعدی مالیات گرفته شود تا خالی‌ماندن خانه، دیگر برای مالک صرفه اقتصادی نداشته باشد و به سمت اجاره‌داری بروند که البته مجلس کلیات این موضوع را رد کرد و هنوز هم بلاتکلیف است.
 
اما مهدی حجت، معاون شهرسازی شهردار تهران، می‌گوید درباره خانه‌های خالی در تهران آمار دقیقی وجود ندارد و بارها برای تهیه آمار دقیق تلاش شده، اما چندان موفق و دقیق نبوده است. او افزود: ملک شخصی افراد است و معمولا با ترفندهایی خالی‌بودن خانه را پنهان می‌کنند و نمی‌توان در مورد این موضوع رقم نهایی را اعلام کرد و از این جهت ما هم همین رقم آقای وزیر را می‌گوییم.
 
حجت می‌گوید عمده خانه‌های خالی در مناطق بهره‌مند تهران، از جمله مناطق یک تا سه یا منطقه ٢٢ هستند، اما در مناطق پایین‌تر کمتر چنین خانه‌های خالی‌ای با این اهداف سودجویانه داریم.
 
معاون شهردار می‌گوید در جریان فکرهایی که برای کنترل این خانه‌های خالی در دولت وجود دارد هستیم. در حال مذاکره هستیم تا ببینیم با چه روشی باید با این خانه‌های خالی مواجه شویم، چراکه روش‌ها متفاوت است؛ در دنیا هم از راه تنبیهی مثل افزایش مالیات‌ها یا روش‌های تشویقی استفاده کرده‌اند، اما در مورد ریشه‌های ایجاد این پدیده باید بررسی بیشتری شود و همه اینها در مذاکرات ما با دولت ادامه دارد.
 
او درباره سیاست‌های شهرداری تهران که در این سال‌ها تشویق زیادی برای ورود به بازار خانه‌های خالی داشته است و روش‌های جلوگیری از این بازار سوداگری که یک سر آن شهرداری تهران است، گفت: این تغییرات محسوس خواهد بود و بخشنامه‌هایی که تاکنون شهردار تهران صادر کرده و در ادامه صادر می‌شود مقدمات کاهش همین سوداگری‌هاست.
به گزارش «شرق»، در آمار سال ۸۵؛ یعنی یک دهه قبل پایتخت امروز حدود ۱۰۲ هزار واحد خالی شناسایی شده بود و حالا این رقم با حسن ظن درست‌بودن آمار پنج‌برابر شده است.
 
در این ١٠ سال به شکلی تقریبا قطعی می‌توان گفت که هیچ مرجعی از هیچ ارگان مسئولی، نه‌تنها اقدامی را درباره کاهش این سوداگری پرابهام، اما پرپول انجام نداده، بلکه آمار دقیقی از این ورطه دردسرخیز ندارند. به بیانی این آب به عمد یا به سهو در این سال‌ها به خوبی گل‌آلود مانده و حالا در شروع دوره مدیریت شهری که همسو با دولت حرکت می‌کند، باید دید می‌توانند حداقل آماری از ماهی‌های این آب گل‌آلود داشته باشند یا نه؟ آن‌وقت شاید بیاییم و گزارشی را در مورد برنامه‌های احتمالی بعدی بنویسیم.

رونق ساخت و ساز به معنای خروج از رکود نیست

خبرگزاری مهر: دست اندرکاران بازار مسکن معتقدند افزایش کارگاه های ساختمانی به معنی خروج بازار از رکود نیست و در عین حال به اذعان مسئولان،آنچه به تدریج رونق خواهد گرفت، بازار مسکن مصرفی است، نه دلالی.

 

طی روزهای اخیر یک مقام مسئول در مرکز آمار ایران از افزایش ۲۵.۵ درصدی پروانه های ساختمانی در بخش مسکونی تهران در زمستان سال ۹۵ خبر داده و پیش بینی کرده بود با توجه به اینکه این پروانه های ساخت و ساز در زمستان سال گذشته صادر شده اند، طی فصول بهار و تابستان سال جاری که بیشترین بازه زمانی ساخت و ساز در کشور محسوب می شوند، این پروانه هابه افزایش ساخت و ساز منجر شوند به خصوص که بر اساس آمار اشتغال در بهار امسال، شاغلان بخش ساخت و ساز افزایش حدودا ۱۰۰ هزار نفری نسبت به بهار ۹۵ داشته اند.

با توجه به این که یکی از اصلی ترین مشکلات موجود در بخش مسکن، وجود تعداد زیادی خانه خالی (۲ میلیون و ۶۰۰ هزار واحد مسکونی بر اساس اعلام نتایج سرشماری نفوس و مسکن سال ۹۵) است، بنابراین سمت عرضه در بازار مسکن با خللی مواجه نیست؛ هر چند که طرح جامع مسکن میزان نیاز کشور به سالانه ۹۰۰ هزار واحد مسکونی را تأیید می کند، با این حال به دلیل عدم تقویت سمت تقاضا و قدرت خرید پایین خانوارها، حتی در صورتی که واحدهای مسکونی در حال ساخت منطبق با الگوی مصرف باشند، باز هم توانایی خرید واحدهای مسکونی نوساز برای خانوارها با چالش های متعددی روبه رو است که برقرار کردن تناسب میان خروج ساخت و ساز از رکود با خروج بخش مسکن از رکود را امکان پذیر نمی کند به خصوص که انباشت پروانه های ساختمانی صادره بدون شروع به ساخت طی سال های اخیر نشان می دهد که نمی توان بر پایه آمار پروانه های ساختمانی، پیش بینی درستی از آینده ساخت و ساز داشت.

مظاهریان: رشد ۵.۶ درصدی قیمت مسکن به معنی فاصله گرفتن دلالان از بازار است

حامد مظاهریان درباره خروج ساخت و ساز از رکود و تناسب آن با خروج مسکن از رکود گفت: آماری که مرکز آمار ارائه می دهد بر اساس داده های متفاوتی از آمار ارائه شده از سوی وزارت راه و شهرسازی است؛ چراکه آمار این وزارت را الگوی مصرف مسکن و ساختمان تعیین می کند.

معاون مسکن و ساختمان وزارت راه و شهرسازی افزود: آنچه ما در این وزارت دنبال می کنیم خروج مسکن مصرفی از رکود است نه خروج مسکن سفته بازانه از رکود. بنابراین آمار این مرکز نمی تواند بیانگر قطعی آغاز دوره های رونق یا اتمام دوره های رکود بازار مسکن باشد.

وی با اشاره به افزایش ۵.۶ درصدی میانگین قیمت مسکن در تهران در ماه های اخیر بر اساس آمار وزارت راه و شهرسازی اظهار کرد: این میزان افزایش قیمت ها که کمتر از میانگین تورم ماهیانه چند ماه گذشته است، بهترین نشانه برای پیش بینی رشد بازار با شیب کند قیمتی است و ما از این موضوع کاملا رضایت داریم چراکه نشان می دهد بازار مسکن به سمت رفع نیاز واقعی خانوارها در حرکت بوده و از معاملات سفته بازانه فاصله زیادی گرفته است.

انحراف از ساخت و ساز مصرفی کنترل نشده است

محمدرضا معظمی، کارشناس مدیریت ساخت نیز درباره خروج ساخت و ساز از رکود اظهار کرد: آنچه در جریان رونق ساخت و ساز در تهران دیده می شود، این است که همچنان الگوی مصرف رعایت نمی شود.

وی با بیان اینکه بسیاری از سازندگان ترجیح می دهند ساخته هایشان مدت بیشتری بدون فروش بماند ولی از سود مورد نظر خود کوتاه نمی آیند گفت: به همین دلیل به سمت ساخت واحدهای مسکونی مورد نیاز جامعه در محله های کمتر لوکس حرکت نمی کنند.

کارشناس مدیریت ساخت ادامه داد: بسیار دیده می شود که مسکن سازان ساختمان های زیر ۲۰ سال را در مناطق گران قیمت تهران تخریب و نوسازی می کنند اما حاضر نیستند در بافت های فرسوده پایتخت که بیشتر در مناطق میانی شهر وجود دارند به ساخت و ساز بپردازند. بنابراین اینکه گفته می شود ساخت و ساز از رکود خارج شده، به نظر من به معنی خروج بازار مسکن از رکود نیست.

وی با اشاره به افزایش آمار خانه های خالی در ۵ سال گذشته گفت: علی رغم تعدد هشدارهای وزارت راه و شهرسازی مبنی بر افزایش آمار خانه های خالی کشور، با این حال آمار مرکز آمار کشور از سرشماری نفوس و مسکن حکایت از افزایش خانه های خالی از ۱ میلیون و ۶۰۰ هزار واحد در سال ۹۰ به ۲ میلیون و ۶۰۰ هزار واحد در سال ۹۵ دارد که به معنی افزایش ۵۵.۵ درصدی آمار خانه های خالی است. ضمن اینکه بخش مهمی از این واحدهای بدون سکنه در مناطق مرفه نشین پایتخت یا چند کلانشهر دیگر کشور ساخته شده اند که به دلیل از رونق افتادن خرید و فروش سفته بازانه و دلالی واحدهای لوکس در سال های اخیر از یک سو و عدم نیاز خانوارهای متوسط شهری از سوی دیگر، چشم اندازی برای فروش آنها وجود ندارد.

این کارشناس عمران در پاسخ به این پرسش که آیا سرمایه گذاری در ساخت و ساز به سوددهی می رسد یا خیر؟ تصریح کرد: با توجه به پیش بینی کاهش جمعیت جوان آماده ازدواج بر اساس آمار مرکز آمار ایران طی یک دهه آینده، به نظر می رسد تنها سرمایه گذاری ای که در بخش ساخت و ساز پاسخ می دهد، رعایت الگوی مصرف است به شرط آنکه دولت و نظام بانکی به موضوع افزایش سقف تسهیلات خرید مسکن و تقویت سمت تقاضا سرعت بیشتری بدهند. به نظر می رسد با توجه به اینکه اولویت دولت دوازدهم بخش مسکن اعلام شده، بهترین روش، اختصاص یارانه های دولتی به بانک های پرداخت‌کننده تسهیلات خرید و ساخت مسکن، به مسکن سازان و انبوه سازان شناسنامه دار و شناخته شده است تا سازندگان سودجو به این بخش مجددا هجوم نیاورند ـالبته نرخ سود این تسهیلات باید کاهش یابد در غیر این صورت وام های با نرخ سودهای فعلی کمکی به رونق مسکن نخواهد کرد.