اجاره مسکن مطلوب موجران و مستاجران

دنیای اقتصاد»: در بازار رهن و اجاره آپارتمان مسکونی به شکل سنتی مستاجران تمایل دارند ودیعه بیشتری بپردازند و تا جایی که می‌توانند در قرارداد خود کمترین میزان اجاره‌بهای ماهانه را منظور کنند.

البته بهترین گزینه برای مستاجران «رهن کامل» آپارتمان است، اما از آنجا که این قبیل گزینه‌ها در بازار مسکن اندک است و موارد عرضه شده به‌صورت رهن کامل نیز در بسیاری از موارد گران‌تر از ارزش واقعی اجاره‌بهای ملک، قیمت‌گذاری شده‌اند، در نتیجه مستاجران معمولا آپارتمان‌های اجاری به‌قیمت و در تناسب با بودجه خود را در میان گزینه‌هایی که به‌صورت ترکیبی از رهن و اجاره، قیمت‌گذاری شده‌اند پیدا می‌کنند. بررسی موتورهای جست‌وجوی معتبر ملکی حاکی از وجود فایل‌های بسیاری در بازار املاک اجاری با اجاره‌بهای بین یک تا ۲ میلیون تومان است؛ به نحوی که الباقی ارزش اجاری ملک به‌صورت ودیعه پیشنهاد شده و اجاره‌ای در این دامنه نیز منظور شده است. این قبیل املاک در مناطق مصرفی بازار مسکن و نیز مناطق نسبتا پر جمعیت همچون ۴، ۵، ۷، ۱۳ و ۱۴ قابل جست‌وجو است.

مشاوران املاک بر این باور هستند که در میان گزینه‌های رهن و اجاره در مناطق مصرفی و پرتقاضا برای سکونت بخش قابل‌توجهی از جامعه که طبقه میان‌درآمد به شمار می‌آیند، ایده‌آل‌ترین گزینه برای مستاجران واحدهایی است که اجاره‌بهای آنها در همین دامنه یک تا ۲ میلیون تومان پیشنهاد شده است. به گفته آنها، جست‌وجوگران بازار اجاره مسکن که در آستانه فصل طلایی نقل و انتقالات ملکی وارد بازار شده‌اند عمدتا توان پرداخت اجاره‌بهای ماهانه یک تا ۲ میلیون تومان را دارند و حتی اگر مشکل کمبود نقدینگی برای تامین ودیعه درخواستی را داشته باشند، با این مشکل کنار می‌آیند و به دنبال تامین کسری بودجه خود از طریق وام بانکی و استقراض می‌روند، اما اغلب ترجیح می‌دهند اجاره‌بهای بیش از ۲ میلیون تومان نپردازند. از سوی دیگر آپارتمان‌های عرضه شده با این شرایط اصولا با قیمت متناسب با ارزش ملک فایل شده‌اند که این خود به یافتن گزینه مطلوب مستاجران کمک می‌کند. شرایط کنونی عرضه در بازار اجاره مسکن نشان می‌دهد مشکلی از بابت کمبود فایل در میان این گروه از آپارتمان‌ها در مناطق مصرفی وجود ندارد، چراکه به گفته مشاوران املاک دامنه اجاره‌بهای یک تا ۲ میلیون تومان برای موجران نیز به دو دلیل مطلوب است.

دلیل نخست این است که با پیروی از این فرمول قیمت‌گذاری می‌توانند ملک خود را زودتر اجاره دهند و ریسک خالی ماندن ملک پس از تخلیه کاهش می‌یابد. دومین دلیل مطلوبیت این اجاره‌بها برای موجران نیز، پوشش کامل اقساط وام بانکی خرید مسکن است. عده‌ای از موجران که با انگیزه غیرمصرفی وارد بازار ملک شده‌اند، برای خرید آپارتمان از وام بانک عامل بخش مسکن استفاده کرده‌اند که اقساط تمام انواع وام‌های این بانک رقمی بین یک تا ۲ میلیون تومان است و در نتیجه چنین اجاره‌بهایی برای پرداخت اقساط ماهانه موجر کفایت می‌کند.

تب اجاره مسکن و خوش نشینان ناخوش

خبرگزاری مهر: بانک مرکزی در جدیدترین گزارش خود درباره مسکن، شاخص«بهای مسکن اجاری»در سه ماهه نخست امسال را اعلام کرده است.

«شاخص بها» نوعی متغیر در اقتصاد است که بر اساس آن، تحولات قیمت بر مبنای یک سال پایه نشان داده می شود؛ «شاخص بهای مسکن اجاری» در بهار ۹۶ نیز نوعی متغیر است که روند تغییرات و تحولات قیمت اجاره مسکن (اجاره بها) را نسبت به یک سال پایه (دوازده ماه منتهی به خرداد ۹۶) نشان می دهد.

نحوه محاسبه این شاخص به صورت تقسیم دو عدد بر یکدیگر است که هر کدام از این دو نیز خود حاصل ضرب قیمت و فراوانی اجاره بها در سال مورد نظر به قیمت و فروانی اجاره بها در سال پایه است.

 

بر اساس گزارش این نهاد، شاخص بهای مسکن اجاری در مناطق شهری ایران در سه ماهه نخست امسال عدد ۲۰۴ و نیم بود که نسبت به سه ماهه مشابه سال گذشته (ابتدای فروردین تا انتهای خرداد سال ۹۵)، ۹.۴ درصد رشد داشته است.

به عبارتی دیگر، روند تغییرات اجاره بها در ۳ ماه اول امسال نسبت به همین ۳ ماه در سال گذشته،

شاخص بهای مسکن اجاری در مناطق شهری ایران نسبت به سه ماهه مشابه سال گذشته (ابتدای فروردین تا انتهای خرداد سال ۹۵)، ۹.۴ درصد رشد داشته است

افزایشی ۹.۴ درصدی را داشته که نشان می دهد میزان تغییرات قیمت اجاره مسکن در فصل بهار سال ۹۶ بسیار بالا بوده است. هرچند این شاخص در خصوص سه ماه قبل از آن (زمستان ۹۵) تنها ۱.۴ درصد رشد داشته که مشخص می کند افزایش اجاره بها که در بهار امسال روند تصاعدی به خود دید، از زمستان سال گذشته آغاز شده بود.

 

گفتنی است این شاخص برای شهرهای: اراک، اردبیل، ارومیه، اصفهان، اهواز، بندرعباس، تبریز، تهـران، خـرم آبـاد، رشـت، زاهـدان، زنجان، ساری، سنندج، شیراز، قزوین، قم، کرج، کرمان، کرمانشاه، گرگان، مشهد، همدان و یزد، که در گزارش بانک مرکزی، شهرهای بزرگ معرفی شده اند، در بهار سال جاری نسبت به بهار سال گذشته، ۹.۶ درصد بوده که نشان می دهد بیشترین افزایش قیمت اجاره مسکن در این ۲۴ شهر رقم خورده است.

همچنین بانک مرکزی برای شهرهای آبادان، اسلامشهر، ایلام، بابل، بجنورد، بروجرد، بندرانزلی، بندربوشهر، بیرجند، تربـت حیدریـه، جهرم، خوی، دزفول، رفسنجان، زابل، ساوه، سقز، سمنان، شهرضا، شهرکرد، کـازرون، کاشـان، گنبـدکاووس، مراغـه، ملایر، مهاباد و یاسوج که از آنها با عنوان شهرهای متوسط نام برده، شاخص بهای مسکن اجاری را در سه ماهه اول امسال نسبت به سه ماهه نخست سال قبل، ۸.۸ درصد رشد اعلام کرده است که نشان می دهد روند افزایشی اجاره بها در شهرهای سطح دوم ایران از نظر جمعیتی، همانند شهرهای پرجمعیت رشد نسبتا جهشی داشته است.

سال ۹۱ ؛ رکورددار افزایش اجاره بها

از ابتدای دهه ۹۰ تا به حال، بیشترین رشد شاخص بهای مسکن اجاری (اجاره بهای مسکن در مناطق شهری) در سال ۹۱ نسبت به سال ۹۰ رخ داد که رشد ۱۴ درصدی اجاره بها اتفاق افتاد. کارشناسان در آن زمان یکی از دلایل افزایش ناگهانی اجاره بها را که حتی در یکی از بازه های سه ماهه (زمستان ۹۱ نسبت به زمستان ۹۰) رشد عجیب ۳۴ درصدی اتفاق افتاده بود را سیاست اشتباه وزارت مسکن و شهرسازی سابق می دانستند که در سه سال پایانی دهه ۸۰ به اجرا گذاشته شده بود؛ بر اساس طرحی که در آن زمان اعلام شده بود، مقرر شد مالکان می توانند تنها ۱۰ درصد بر روی اجاره بهای سال قبل از آن اضافه کنند که نتیجه این سیاست، رهاشدگی یک باره اجاره بها در سال های ابتدایی دهه ۹۰ شد.

دولت مانع فعالیت سودجویان شود

مسعود دانشمند در خصوص تفاوت فاحش شاخص «بهای مسکن اجاری» در بازه های زمانیِ مختلفِ نزدیک به هم، اظهار کرد: به نظر می رسد سیاست بازار آزاد و نبود نظارت در سال های اخیر می تواند همانند سیاست تعیین سقف برای افزایش اجاره بها به بهانه نظارت بر بازار مسکن که در سال های قبل اجرا شد، افزایش ناگهانی اجاره بها را در پی داشته باشد.

کارشناس بازار مسکن افزود: بهترین روش در این حوزه، تعیین قیمت بر اساس عرضه و تقاضای واقعی است به این معنا که مردم خود اجاره بها را بر اساس اصل عرضه و تقاضا تعیین کنند، اما دستگاه حاکمیتی و سیاستگذار این بخش نیز با همکاری نظارتی نباید اجازه ورود دلالان و سودجویان برای بالا بردن قیمت ها به صورت تبانی آنها با یکدیگر را بدهد.

این اقتصاددان معتقد است: شاخص بهای مسکن اجاری در سه ماهه دوم (تابستان) امسال رشد بالایی حتی بیشتر از رشد حدودا ۱۰ درصدی بهار ۹۶ را خواهد داشت. به خصوص که روند تغییرات اجاره بها در ماه های تیر و مرداد امسال نسبت به ماه های فروردین و اردیبهشت، افزایش ۴۰ درصدی دارد که این افزایش نرخ ها در محاسبات تعیین شاخص بهای مسکن اجاری بسیار اثرگذار خواهد بود.

وی با بیان اینکه شاخص «بهای مسکن اجاری» یکی از شاخص های تعیین نرخ تورم است پیش بینی کرد: با توجه به اهمیت بالای اجاره بهای مسکن در سبد هزینه های خانوار، این شاخص می تواند بر روی نرخ تورم در انتهای نیمه اول سال جاری اثرگذار باشد.